Строительство, ремонт, утепление в г. Полтава

Что такое жилье?

Поскольку мы будем говорить о строительстве жилого дома, необходимо, прежде всего, определить, а что такое «жилье», «жилой дом» с юридической точки зрения. В Украине определение понятия «жилья» дают два основополагающих нормативных акта — Жилищный кодекс Украины (ЖКУ) (принятый еще в советские времена, он остается в силе по сей день) и Гражданский кодекс Украины (ГКУ). ЖКУ дает определение жилья через понятие жилищного фонда. Ст. 4 ЖКУ содержит перечень объектов, относящихся к жилищному фонду. А именно: жилые дома и жилые помещения в других зданиях, принадлежащих государству или другим структурам (общественным организациям или жилищно-строительным кооперативам), а также жилые дома (части домов), квартиры, которые принадлежат гражданам на праве частной собственности (частный жилищный фонд). Статья 6 ЖКУ устанавливает главный критерий отнесения того или иного здания или помещения к жилью — предназначение здания и сооружения. Так, жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление жилых помещений в жилых домах для потребностей промышленного характера запрещено.

Нормативным актом, который вводит в юридический оборот понятие собственно жилья, является Гражданский кодекс Украины. Согласно ст. 379 ГКУ жильем физического лица является жилой дом, квартира или иное помещение, предназначенное для постоянного проживания в них. Ст. 380 ГКУ дает определение жилого дома как объекта права собственности: жилым домом является строение капитального типа, сооруженное с соблюдением требований, установленных законом и другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания. Гражданский кодекс Украины, так же, как и жилищный, устанавливает существенный признак жилья — его предназначение. При этом содержание соответствующих норм обоих кодексов аналогично. Так, пункт 1-й ст. 383 ГКУ определяет, что жилой дом может использоваться только для проживания членов семьи и других лиц и не может использоваться для промышленного производства.

Внимание! Следует помнить, что предназначение жилья «для постоянного проживания» определяется не субъективным намерением собственника этого жилья жить там временно или постоянно, а объективными правовыми основаниями, которые находят свое выражение в соответствующем предназначении (назначении) земельного участка, а в дальнейшем отражаются в проектной документации и правоустанавливающих документах на готовый дом.

Где можно строить дом?

Жилой дом (являющийся таковым юридически) можно строить только на земельном участке, целевое назначение которого обозначено в правоустанавливающем документе на этот участок следующим образом: «для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок)» (пп. г) п. 1 ст.121 Земельного Кодекса Украины). Дома, которые вполне пригодны для проживания, можно строить также на земельных участках, имеющих другие целевые назначения (пп. в), Г) п. 1 ст. 121 ЗКУ):

• «для ведения садоводства» — на таком участке можно строить дом, который юридически является «садовым домиком»;
• «для индивидуального дачного строительства» — на таком участке можно строить дом, который юридически будет «дачным домиком».

Субъективное намерение собственника постоянно жить в построенном им доме часто идет вразрез с юридическим предназначением объекта. Поэтому в Украине часто строят дома, которые по своим архитектурно-строительным и техническим характеристикам являются жилыми, но юридически остаются садовыми или дачными домиками. Такое строительство — распространенная практика. Поэтому в дальнейшем изложении мы условно включим понятие «садовый дом (домик)» или «дачный дом (домик)» в понятие жилья. При этом там, где это необходимо, будем рассматривать вопросы особенностей правового регулирования возведения таких объектов отдельно.

О чем нужно знать до начала строительства?

На первый взгляд может показаться, что если земельный участок выделен для строительства и эксплуатации жилого дома, хозяйственных построек и сооружений, индивидуального или коллективного садоводства, индивидуального дачного строительства на правах частной собственности, то хозяин может делать на своем участке что угодно (в пределах целевого назначения земли). Строить дом любой этажности и площади, выбирать архитектурный стиль, произвольно размещать на земельном участке дом и хозяйственные постройки. На самом деле закон накладывает многочисленные ограничения на «строительную фантазию» застройщика.

Поэтому, планируя строить дом, необходимо знать, каковы основные группы нормативных документов, требования которых следует учитывать при проектировании и строительстве жилого дома. Первой группой нормативных документов, регулирующих строительство, является градостроительная документация. Понятие и перечень градостроительной документации установлены Законом Украины «О застройке и планировании территорий». Согласно ч. 4 ст. 1 указанного Закона градостроительная документация — это утвержденные текстовые и графические материалы, которыми регулируется планирование, застройка и иное использование территорий. Градостроительная документация включает в себя (ст. 1 Закона Украины «О застройке и планировании территорий»):

• схемы планирования территорий — градостроительную документацию, которая определяет принципиальные решения планирования, застройки и иного использования территорий административно-территориальных единиц и их отдельных частей;
• генеральный план населенного пункта — градостроительную документацию, в которой указаны принципиальные решения развития, планирования, застройки и иного использования территории населенного пункта.
• детальный план территории — градостроительную документацию, которая разрабатывается для отдельных районов, микрорайонов, кварталов и районов реконструкции существующей застройки населенных пунктов.

Важным документом также является проект застройки территорий — документация, которая имеет характеристики как градостроительной, так и проектной. Проект застройки территорий разрабатывается для строительства комплексов зданий и сооружений. Для случаев, когда необходимо осуществить строительство на территории, для которой ни один из вышеуказанных видов градостроительной документации не утвержден, закон предусматривает выполнение так называемого градостроительного обоснования. Порядок его выполнения предусмотрен ДБН Б.1.1-4-2002 «Состав, содержание, порядок разработки, согласования и утверждения градостроительного обоснования».

Градостроительное обоснование — это вид градостроительной документации, которая разрабатывается для индивидуального случая строительства. Градостроительное обоснование (после разработки и утверждения) становится частью градостроительной документации.

Внимание! На каждом территориальном уровне разрабатывается и утверждается документация, которая после ее принятия является обязательной для выполнения при разработке документации более низкого территориального уровня и осуществления любого строительства, в том числе и частного жилого дома.

Все вышеприведенные нормативные документы разрабатываются на основании и в соответствии с таким основополагающим документом, как Генеральная схема планирования территории Украины (определяет принципы планирования и застройки территории Украины в соответствии с принятыми программами социально-экономического развития страны). Генеральная схема утверждается Верховным Советом Украины (ст. 6 Закона Украины «О застройке и планировании территорий»). На региональном уровне — областей, районов и Автономной республики Крым (АРК) — «правила игры» устанавливаются путем принятия областными (районными) советами или, соответственно, Верховным Советом АРК схем планирования территории области, района или АРК (ст. 7-9 Закона Украины «О застройке и планировании территорий»). Местные же советы (городов, сел, пгт, городов Киева и Севастополя) утверждают генеральные планы населенных пунктов, схемы планирования их территорий и детальные планы территорий (ст.10-13 Закона Украины «О застройке и планировании территорий»). Правовой основой разработки градостроительной документации и выполнения (на ее основании) застройки территорий являются еще и следующие нормативные документы (ст.20 Закона Украины «О застройке и планировании территорий»):

• Государственные строительные нормы;
• Региональные правила застройки;
• Местные правила застройки.

ДБН и СНиП

Государственные строительные нормы. Общеупотребительным является обозначение этого нормативного документа на украинском языке: ДБН — Державні будівельні норми. Во избежание путаницы мы также будем употреблять это наименование. ДБН разрабатывает и утверждает специально уполномоченный орган центральной исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры. На сегодняшний день это Министерство регионального развития и строительства Украины (Минрегионбуд).

Ранее (в различные периоды истории Украины) функции центрального органа исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры выполняли: Государственный Комитет Украинской ССР по делам строительства; Государственный Комитет УССР по делам архитектуры, строительства и охраны исторической среды; Министерство инвестиций и строительства; Министерство по делам строительства и архитектуры; Государственный комитет Украины по делам градостроительства и архитектуры; Государственный комитет строительства, архитектуры и жилищной политики Украины; Государственный комитет Украины по строительству и архитектуре; Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунальной политики Украины. Действующими нормативными документами в области строительства являются также Строительные Нормы и Правила (СНиП). СНиПы были приняты во времена существования Советского Союза, но они действуют на территории Украины, если соответствующие ДБН отсутствуют. Строительство в Украине также должно учитывать требования таких нормативных документов как:

• Государственные стандарты Украины. На украинском языке эти нормативные документы называются Державні Стандарти України (ДСТУ). Разновидностью ДСТУ являются Государственные Отраслевые Стандарты (Галузеві Стандарти України — ГСТУ). Они разрабатываются в случаях, когда необходимые государственные стандарты отсутствуют, или, когда необходимо установить требования, которые превышают или дополняют государственные стандарты. Основания, порядок разработки и утверждения государственных стандартов регулируются Декретом Украины «О стандартизации и сертификации»;
• Государственные Санитарные Нормы и Правила, которые разрабатываются и утверждаются Министерством охраны здоровья Украины согласно Закону Украины «Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения».

Региональные правила застройки

Региональные правила застройки (ст. 21 Закона Украины «О застройке и планировании территорий») разрабатываются на основании типовых региональных правил застройки, утвержденных специально уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам архитектуры и градостроения.

На сегодняшний день в Украине действуют Типовые региональные правила застройки, утвержденные Приказом Госстроя Украины от 10 декабря 2001 года № 219. Региональные правила застройки для соответствующей территории утверждают областные советы или Верховный Совет АРК после согласования их с центральным исполнительным органом по вопросам архитектуры и строительства. Региональные правила застройки обязательны для всех субъектов градостроительства (органов законодательной и исполнительной власти, физических и юридических лиц) на территории соответствующего региона (кроме городов областного значения, республиканского значения АРК — в случае утверждения соответствующими советами местных правил застройки, а также городов Киева и Севастополя).

Местные правила застройки

Местные правила застройки в обязательном порядке разрабатываются для городов Киева и Севастополя, городов областного значения, городов республиканского значения, АРК (ст. 22 Закона Украины «О застройке и планировании территорий»). Для других населенных пунктов (сел, поселков городского типа, городов районного значения) местные правила могут разрабатываться и утверждаться соответствующими местными советами.

Что требует от нас закон?

Важность градостроительной документации и других нормативных строительных документов для частного застройщика состоит в следующем. В процессе планирования определенных территорий под жилую застройку могут быть установлены единые архитектурные решения или требования. Они могут касаться этажности жилых домов (градостроительная документация часто устанавливает предельную этажность застройки), их месторасположения на участке, и даже стилевых решений. Так, п. 3.19 ДБН 360-92 («Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений») устанавливает определенные требования, которые необходимо знать до начала проектирования жилого дома. Эти требования заключаются в следующем:

• максимальная этажность усадебной застройки (а усадебная застройка чаще всего является территорией, застроенной частными домами) не должна превышать четырех этажей;
• этажность застройки, предельные размеры жилых домов, площадь застройки, требования к хозяйственным постройкам, их составу, ограждению участков, благоустройству территории устанавливаются местными правилами застройки в зависимости от размера участков, условий инженерного оборудования, инсоляции (условий освещенности) домов и территорий, других нормативных требований, региональных традиций;
• ширину усадьбы по фронту улицы следует принимать в зависимости от планировочной структуры района, рельефа местности, типов жилых домов, хозяйственных построек и гаражей с учетом обеспечения компактности усадебной застройки и соблюдения нормативных разрывов между строениями;
• жилые дома на приусадебных участках следует размещать в соответствии с проектом застройки района и с установленным отступом от красных линий;
• ограждение приусадебных участков не должно выступать за красную линию улицы.

Относительно садовых и дачных домиков ДБН 360-92 (п. 3.48) определяет:

• предельные размеры площади застройки и этажности садового дома
• хозяйственных построек на участке определяются уставом садоводческого товарищества или кооператива по согласованию с местными органами архитектуры и градостроительства (районными или областными). Эти размеры устанавливаются так, чтобы были соблюдены условия нормативных требований к продолжительности инсоляции территорий смежных участков, и было достаточно площади для ведения хозяйственной деятельности на участке, —
• общая площадь и этажность дачного дома и хозяйственных построек на участке устанавливаются архитектурно-планировочным заданием с учетом действующих строительных и других нормативов относительно расстояний и инсоляции домов и территорий смежных участков, а также местных правил застройки.

Усадьба – новое понятие в законодательстве

Статья 382 ГКУ вводит новый объект недвижимости — усадьба. Это земельный участок вместе с расположенными на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми строениями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями. В случае отчуждения жилого дома считается, что отчуждается вся усадьба, если иное не установлено договором или законом. Понятие усадьбы сравнительно новое. Оно объединяет в единое целое такие разные объекты собственности, как жилой дом и земельный участок. В советские времена, когда вся земля находилась в государственной собственности, понятие усадьбы права на существование не имело.

Закон допускал лишь право частной собственности граждан на жилой дом и хозяйственные постройки. Поэтому в гражданском обороте могли находиться только эти объекты, земля же собственника не меняла — им неизменно оставалось государство. Правовой основой формирования понятия усадьбы явилось установление Законом Украины «О собственности в Украине» (ст. 14) частной собственности граждан на землю: для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек (приусадебный участок), для ведения садоводства, дачного и гаражного строительства. Впоследствии право собственности граждан на землю было закреплено ст. 14 Конституции Украины, а также статьями 373-375 ГКУ. Но пока усадьба — лишь формально установленный законом объект собственности. Хотя это понятие и упоминается в градостроительных нормативных документах, в гражданском обороте оно фактически отсутствует.

Необходимой законодательной базы пока нет: до сих пор порядок перехода права собственности на землю и другие объекты недвижимости (жилые дома, здания, сооружения) регулируется различными отраслями законодательства. Они устанавливают различный порядок перехода, оформления и регистрации документов о праве собственности. Поэтому землю и дом, расположенный на ней, невозможно продать путем осуществления одной сделки. Необходимо заключать два договора купли-продажи: земельного участка и жилого дома. После заключения сделки эти договоры должны пройти разные процедуры регистрации и подтверждения права собственности.

Наведите справки

Ст. 26 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» предусматривает, что для обеспечения соблюдения требований законодательства, а также региональных и/или местных правил застройки, государственных стандартов, норм и правил, градостроительной документации гражданам и юридическим лицам по их письменному обращению предоставляются единые условия использования и ограничения застройки земельных участков. Местные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления обязаны предоставить эти сведения в месячный срок со дня соответствующего обращения.

Учитывая вышесказанное, советуем застройщику обратиться с письменным запросом в отдел (управление) архитектуры и строительства того административного района, где расположен земельный участок, или в местный совет (если участок расположен на территории села или поселка городского типа). Нужно попросить предоставить информацию о правовом статусе земли, допустимых видах застройки и возможности иного использования земельных участков, единые условия и ограничения застройки отдельного земельного участка со ссылкой на то, какой градостроительной документацией эти условия и ограничения устанавливаются. Если же дом строится на земельном участке, отведенном для ведения садоводства или индивидуального дачного строительства (на территории садоводческого или дачного товарищества), нужно узнать, какие требования к общей площади и этажности дачных или садовых домиков предусматривает устав товарищества (п. 3.48 ДБН 360-92).

Кроме того, частному застройщику следует получить в местном органе архитектуры и строительства информацию о местных правилах застройки, о требованиях, которые они содержат, и получить планы красных линий застройки. Таким образом, вооружившись знаниями о том, что предписывает застройщику градостроительная документация и местные правила застройки, можно приступать к проектированию жилого дома.

Источник материала публикации: журнал «Murator»