Строительство, ремонт, утепление фасадов в Полтаве

Ошибки при устройстве системы наружной изоляции

kerya — Sat, 07 Aug 2010 13:51:55 GMT

Ошибки при устройстве системы наружной изоляции

К сожалению, в штукатурных системах тоже возникают изъяны. Их появление объясняется самыми разнообразными причинами. Однако основополагающими являются: незнание или непонимание самой сути механизмов действия этой системы у исполнителей, что связано с их недостаточным профессиональным уровнем и весьма слабой технической подготовкой. Причем эта и без того безрадостная картина усугубляется крайне низкой общей культурой производства, неугасимым желанием всех и вся причастных к строительству сэкономить любой ценой, пусть даже с недопустимой потерей качества, наличием на рынке недобросовестных поставщиков как систем в целом, так и отдельных ее компонентов.

Дефекты, возникающие в процессе эксплуатации штукатурных систем, обусловлены ошибками и нарушениями, которые возникают на различных этапах:

при проектировании;
при выполнении работ по устройству;
при эксплуатации.

Статистические данные однозначно показывают, что наиболее частые ошибки проектировщики допускают при решении наиболее ответственных узлов в штукатурных системах: примыканий к парапетам, к кровле, к цокольной части здания, к оконным и дверным проемам. Из-заэтого возникает высокая вероятность попадания влаги во внутрь, что может привести к промерзанию утеплителя и к его отрыву от основы. Уже определено практически, что штукатурная система должна быть непременно сплошной, а все примыкания — прочными и герметичными. Например, примыкания к окнам выполняются с применением силиконового герметика, предотвращающего попадание влаги под утеплитель, а сам утеплитель усиливается армирующей сеткой.

Нередко ошибаются и при устройстве штукатурных систем на фасадной и цокольной частях здания, не учитывая ощутимую разницу в условиях эксплуатации. Ведь на цоколь дополнительно действуют и нагрузки всего здания, и влага (как грунтовая, так и от отмостки). Поэтому при монтаже штукатурных систем его необходимо отделять от фасада специальным деформационным швом. Подобные рассечки по периметру необходимо делать и при создании штукатурных систем на зданиях свыше 25 этажей.

Еще один довольно распространенный промах — неправильный подбор типа и длины дюбелей, которые необходимо рассчитать на отрывное усилие. Допустим, в бетонное основание они должны входить не менее чем на 50 мм, в кирпичную кладку — не менее 100 мм, в ячеистый бетон — более 100 мм.

Кроме длины, необходимо также установить требуемое общее количество дюбелей, крепящих слой теплоизолятора, что зависит не только от высоты, на которой происходит монтаж системы, но и от ветровых нагрузок. Именно из-за них в краевых зонах фасада смонтированная штукатурная система находится в наиболее жестких условиях эксплуатации. Поэтому здесь число дюбелей увеличивается до 30%. Но это правило выполняется далеко не всегда. Например, в Крыму на одной из строек «сэкономили» на дюбелях, в результате чего от ветровых нагрузок плиты утеплителя, установленные в краевых зонах на 14—16 этажах, стали отрываться.
Подобные случаи, как ни прискорбно, далеко не единичны. Очень часто приходится сталкиваться с подобной «минимизацией» расходов. И, чего греха таить, у наших отечественных монтажников считается вполне допустимым при креплении пенополистирольной плиты использовать всего один дюбель.

В значительной степени просчеты, допущенные при проектировании, накладывают неизгладимый отпечаток и на результаты монтажных работ, в ходе выполнения которых исполнители привносят еще и свои промахи. Часть неизбежно появляющихся впоследствии изъянов закладывается еще на этапе подготовки основания, когда:

не осуществляется выравнивание и ошибочно оценивается его прочность;
не проводится очистка от материалов, уменьшающих адгезию клеевого состава;
не выполняется грунтование и ликвидация трещин.

Выравнивание основания зачастую осуществляют клеевыми составами, что является грубейшим нарушением, так как при создании штукатурных систем слой клея должен быть достаточно тонким (при толщине больше 10—15 мм он действует как обычный цементно-песчаный раствор).

В свою очередь, при увеличении толщины выравнивающего слоя допускается типичная ошибка в расчете длины дюбеля, так как его величина, естественно, в плотных слоях основания уменьшается на толщину слоя. В результате не происходит должного механического крепления, хотя в технических описаниях отчетливо указано, что длина дюбелей в плотной основе (например, бетоне) должна быть не менее 50 мм. Не является редкостью монтаж, когда минеральную плиту толщиной 100 мм крепят дюбелями длиной 120 мм. Но когда на нее нанесен еще и клеевой слой, то такого размера, разумеется, не хватает. Получается, что такое крепление — не более чем фикция. Встречается и такая оплошность, как неполное утапливание дюбеля в теплоизолирующем слое. Хотя, известно, что он должен быть заподлицо, но при этом существенно не уменьшать толщину теплоизолятора в точке крепления.

Не редкость, когда при монтаже не принимают во внимание наличие клея между слоями теплоизолятора. А его нужно оттуда обязательно удалять, а образовавшиеся щели закрывать тем же теплоизолятором либо задуть монтажной пеной, иначе затем образуется мостик холода, появляется конденсат, и утеплитель начнет поглощать влагу.

Свою «лепту» в царящий в настоящее время в строительстве технологический нигилизм вносят и торгующие организации, когда в своих рекомендациях, утверждают, что клеевой раствор можно наносить не сплошным слоем, — как этого требует ДБН, — а в виде нашлепок. Плита из пенополистирола — достаточно жесткий материал, поэтому еще допускает такой вариант, но для плиты из минеральной ваты — это абсолютно не приемлемо. Прижать ее невозможно, да и система дюбелей тогда практически не работает. Помимо этого пагубность «нашлепочного» решения заключается еще и в том, что при нашлепках образуются полости между основанием и слоем теплоизоляционного материала, то есть не образуется замкнутый контур, и происходит воздухообмен между полостями и атмосферным воздухом.
Как показывает практика, при создании штукатурных систем для ее защиты от механических повреждений есть смысл производить на уровне первых двух этажей двойное армирование с использованием как антивандальных сеток, так и путем нанесения двух слоев армирующей сетки. Оправдано такое решение и в местах, где происходят какие-то разгрузочно-погрузочные работы, для предохранения от «шаловливых ручек».

Имеет свои нюансы и использование армирующей щелочестойкой сетки. Не все из представленных ныне на рынке могут быть использованы в штукатурных системах. Бывает, что устанавливают сетки, у которых размер ячейки не соответствует требованиям, или же с недостаточным разрывным усилием (менее 150 Н/кв.мм), либо растворяющиеся в цементном растворе, что приводит к нарушению армированного слоя, или самой сетки. Помимо этого, нередко при монтаже не осуществляется необходимый нахлест полотен (не менее 10 см). Игнорирование технологией приводит к неминуемому появлению трещин, через которые во внутрь системы попадет влага.

Очень «экономят» монтажники и при создании гидрозащитного слоя, он получается настолько тонким (вместо 3 мм — всего 1—1,5 мм), что не способен полностью выполнять свои функции. А вместо предусмотренного легкого декоративно-защитного слоя, строители порой используют более тяжелые отделочные материалы: керамическую плитку, натуральный камень. Нет ничего удивительного, что после этого происходит разрыв или утеплителя, или клеевого слоя.

Необходимо упомянуть также и оплошности, допускаемые уже после монтажа штукатурных системах. Сюда следует отнести, в частности, монтаж кондиционеров либо водосточных труб, когда нарушаются все слои системы, а герметизация, как правило, или не проводится, или делается некачественно. В результате вода проникает в теплоизолирующий слой, который неизбежно впитывает влагу.

Согласно определению, система — это совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом и образующих определенную целостность, единство. И никак не связываются в единую систему не совместимые, разрозненные элементы либо элементы из иных систем. Как ни странно, но этих элементарных вещей многие специалисты понять не могут. В качестве примера можно привести нередкие случаи, когда на систему с минеральной ватой применяют акриловую краску с очень низкой паропроницаемостью. Если минераловатные плиты не были защищены от атмосферных осадков и набрали избыточную влагу (например, более 10%), то по мере высыхания плит влага в виде водяного пара выходит наружу. Но тут у нее на пути оказывается барьер в виде не пропускающей пар лакокрасочного покрытия. Разумеется, краска начинает пузыриться. После вскрытия образовавшихся пузырей обнаруживается, что гидрозащитный слой, находящийся внизу, — очень влажный. Если бы были использованы лакокрасочные материалы создающие покрытие с более высокой паропроницаемостью (таковыми являются силиконовые или силикатные фасадные краски), то ничего подобного не происходило бы.

Типичные ошибки при утеплении

kerya — Sat, 07 Aug 2010 13:48:30 GMT

Типичные ошибки при утеплении

Неровность поверхности

Неправильный подбор цвета краски

Некачественное выполнение работы

Неправильное использование штукатурного слоя

Теплоизоляция зданий: скрепленная система теплоизоляции

kerya — Sat, 07 Aug 2010 13:41:49 GMT

Теплоизоляция зданий: скрепленная система теплоизоляции

Чем суровее зима, тем больше расходов на обогревание помещений. А чем хуже теплоизоляция дома, тем больше энергии нужно израсходовать на его обогрев. Высокое потребление энергии является большой нагрузкой не только для кошелька, но и для окружающей среды. Уже давно установлено, что чрезмерные выбросы в атмосферу СО2, образующегося при сжигании топлива разных видов вызывают опасный для нас тепличный эффект. Каждый ли из нас осознает, что от общего количества выбрасываемой в воздух двуокиси углерода около 30–35% – это результат отопления помещений?

Снизить расходы на отопление и защитить окружающую среду?

Выполнение постулата одновременной заботы о состоянии наших кошельков и окружающей среды является возможным! Не отказываясь от привычки проживать в теплых помещениях, мы можем расходовать меньше средств на приобретение газа, электричества, мазута или угля.

Прекрасным проверенным решением для старых и новых домов является дополнительное утепление стен по методу «скрепленной теплоизоляции». Он заключается в закреплении специальным клеем термоизоляционных плит, защиты их поверхности полимерцементными составами, армированными специальной стеклосеткой и нанесении слоя декоративной штукатурки. Здания, утепленные таким способом, обеспечивают высокий уровень температурного комфорта в помещении, снижают расходы и выбросы в окружающую среду, а фасады при этом приобретают привлекательный индивидуальный выразительный вид.

Структура системы дополнительного утепления стен по методу «скрепленной теплоизоляции»

Скрепленная система теплоизоляции. Эффективность метода.

Эффективность метода «скрепленной системы» определяется рядом преимуществ к которым, в первую очередь, следует отнести:

эффективное повышение теплоизоляционной способности стен и устранение мостиков «холода»;
полное обновление фасада при сохранении его архитектурных форм;
небольшой вес, как правило, не влияющий на несущую способность конструкции здания;
возможность выравнивать стены в плоскости;
легкую приспосабливаемость теплоизоляционных плит к имеющимся архитектурным деталям фасада (карнизы, пилястры и т.п.)

В доме, в котором утепление выполнено правильно, царит соответствующий микроклимат. Зимой поверхность стен не подвергается охлаждению, а в жаркие дни лета теплоизоляция обеспечивает внутреннему пространству приятную прохладу. И при этом конструкция здания не подвергается температурно - влажностным деформациям. Помимо этого, замедляются процессы коррозии металлических закладных и арматуры. Преимущества метода «скрепленной системы теплоизоляции» очевидны также и при сооружении новых зданий. Конструкция стен может иметь минимальную толщину, поскольку легкий термоизоляционный материал обеспечивает температурный комфорт. В результате здание оказывается более легким и более дешевым в эксплуатации. Расходы, понесенные на дополнительное утепление стен по методу «скрепленной теплоизоляции», окупаются уже через несколько лет, поскольку затраты на отопление здания могут снизиться до 30%. Поэтому для владельцев и служб эксплуатации фасадов это даже экономически целесообразно.

Применение пенопласта

kerya — Sat, 07 Aug 2010 13:28:33 GMT

Применение пенопласта

Плиты ПСБ-С-15 применяются для:

утепления бытовок, контейнеров, вагонов;
утепления крыш;
подвесных потолков;
кладки стен;
упаковочный материал.

Плиты ПСБ-С-25 применяются для:

утепления фасадов;
утепления крыш;
утепления полов в жилых помещениях;
внутренней тепло- и звукоизоляции стен;
тепло-звукоизоляции лоджий и балконов;
тепло-звукоизоляции конструкций, не подвергающихся сильным механическим нагрузкам;
изоляции труб (защита от промерзания водопроводов и повышения срока их эксплуатации)

Плиты ПСБ-С-35 применяются для:

утепления промышленных зданий;
утепления гаражей;
утепления инженерных конструкций.

Преимущества пенопласта

kerya — Sat, 07 Aug 2010 13:21:27 GMT

Преимущества пенопласта

Пенополистирол (пенопласт) — это общее название «вспенивающегося полистирола». Он был создан в Германии. Пенополистирол отличается замечательными физико-техническими показателями, которые показали, что он является незаменимым в строительстве и многих других областях.

Он благоприятен для окружающей среды, легок в обработке; изоляционный материал позволяет получить великолепный теплотехнический эффект при умеренных затратах.

Пенопласт — самые лучшие показатели энергосбережения

Пенопласт толщиной всего 3 см по показателям теплосопротивления отвечает 64 см кирпичной кладки, 5,5 см минеральной ваты, 123 см бетона, 11,3 см сухого дерева.

Пенопласт — экологическая безопасность 100%

Пенополистирол — экологически чистый материал. Он изготовлен из нефти путем определенных этапов технологического процесса и при очень экономном расходе натурального сырья. Для вспенивания полистирола — исходного материала — применяется водяной пар. Пенополистирол не содержит фторохлороводорода, а конечный продукт состоит на 98 % из закрытого в порах воздуха.

Подтверждением его экологической чистоты является его применение для упаковки продуктов питания и в небольших количествах для изготовления детских игрушек.

Пенопласт — пожаробезопасный материал.

Многократные пожарные испытания в Европе и Украине доказали что пенопласт безопасный материал. Он не поддерживает и не распространяет огонь.

Согласно с ДБН В.1.1—7-2002 «Пожарная безопасность объектов строительства» пенопласт который производят члены ассоциации относиться к группе горючести Г-1.

Пенопласт — долговечный материал

В Людвигшафен (Германия) КОНЦЕРНОМ BASF были проведены лабораторные испытания образцов пенопласта, взятых с утепленной крыши в середине 50-х годах, и которые без всяких сомнений доказали, что через несколько десятков лет эксплуатации, этот материал абсолютно не изменил всех своих свойств. Он сохранил все свои характеристики, при этом самую главную — полную теплоизоляцию. Детальнее >>

Пенопласт не токсичен

Последние испытания на продукты горения в НИИ Транспорта и медицины г.Одесса показали что пенопласт также как и древесина при горении выделяет только СО — угарный газ.

Пенопласт также как и древесина по токсичности продуктов горения относиться к группе Т2 — умеренной опасности.

Пенопласт прост в применении

При работе с некоторыми строительными материалами необходимо использовать различное снаряжение: защитные комбинезоны, рукавицы, очки, респираторы.

Используя в работе пенополистирол, не требуется применять средств защиты: он не ядовит, не имеет запаха, не выделяет пыль при обработке, не вызывает раздражения кожи — что весьма удобно и важно при строительстве. Пенополистрол является нетоксичным соединением, контакт с которым не представляет опасности для человека и животных.

Пенопласт — легкий материал

Небольшая «весовая категория» пенополистирольных утеплителей позволяет уменьшить расходы при строительных работах, снизить затраты на использование специального оборудования и значительно сократить сроки инсталляции.

Пенопласт — биологически инертен

При неправильном подборе изоляции в доме может развиться плесень и значительно ухудшиться качество воздуха. Это происходит потому, что некоторые изоляционные материалы могут поражаться микроорганизмами. Изоляция из пенополистирольных плит не боится грибков, плесени и бактерий.

Экономия на отоплении и кондиционировании

В зданиях, где хорошая термическая изоляция, издержки по отоплению на 40—70% меньше издержек в зданиях, лишенных такой изоляции. Поэтому пенополистирольные плиты не только делают дом уютным в любое время года, но и экономит деньги на отоплении и кондиционировании. Деньги, вложенные в теплоизоляцию (в среднем 0,5 — 3,0% от стоимости нового здания), окупаются за очень короткий срок.

Пенополистирол не гигроскопичен

Водопоглощение составляет 0,5—3% от объема. Диффузия водного пара в пенополистироле незначительна. Сорбционная влажность полистирола составляет 3—6% от массы.

Пенопласт устойчив к биологическому влиянию и химической среде

Пенополистирол имеет высокую стойкость к разным веществам, включая морскую воду, солевые растворы, цемент и другое. Он не усваивается животными и микроорганизмами, и не создает питательной среды для грибков и бактерий.

Что такое пенополистирол?

kerya — Sat, 07 Aug 2010 13:16:08 GMT

Пенополистирол (пенопласт) – изоляционный материал белого цвета на 98% состоящий из воздуха, заключённого в миллиарды микроскопических тонкостенных клеток из вспенённого полистирола. Иначе говоря, для изготовления целой изоляционной плиты необходимо лишь 2% сырья. Это связано с его расширением в ходе производственного процесса.

Полистироловые шарики наполняются пентаном (чистым углеводородом), который является вспенивающим фактором, и подогреваются паром, вследствие чего пентан переходит в летучее состояние и расширяется. Под действием давления шарики полистирола тоже расширяются, в результате чего образуются уже знакомые нам пенополистироловые шарики, увеличившие объем, по крайней мере, в 50 раз. Ячейки в каждом шарике наполняются воздухом и приобретают упругость, после чего склеиваются под действием пара, образуя легкий, однородный, устойчивый к сжатию и сохраняющий свои размеры изоляционный материал.

Пенополистирол (ПСБ-С) – экологически чистый, нетоксичный тепло- и звукоизоляционный материал, применяемый в строительстве на протяжении уже 40 лет и зарекомендовавший себя как наиболее экономичный, удобный в применении и обладающий низкой степенью теплопроводности и паропроницаемости. В настоящее время в Европе более 60% всего производимого пенополистирола используется для целей теплоизоляции.

Пенополистирол является нейтральным материалом, не выделяющим никаких вредных для человека и его окружения веществ и не имеет ограниченного срока годности. Он экологичен в процессе работы с ним, а также весь период дальнейшей эксплуатации. Пенополистирол долговечен, не дает трещин, не является питательной средой для микроорганизмов, грызунов и другой живности, не загнивает, не плесневеет и не разлагается. Воздухопроницаемость позволяет зданию дышать.

Пенополистирол относится к той группе пластмасс, которые при горении выделяют точно такие же газы, как и при сжигании древесины или пробки. Современные пенопласты производят в огнестойком (самозатухающем) исполнении.

Влага не влияет на теплоизолирующие свойства этого материала и не вызывает образование в нем бактерий и плесени, что позволяет широко использовать пенополистирол даже в пищевой промышленности.

Пенополистирол устойчив к воздействию химических и биологических сред. Он отлично переносит присутствие асфальтовых эмульсий, рубероида с асфальтовым покрытием, искусственных удобрений, каустической соды, аммония, жидких удобрений, вспененных красок, мыла и смягчающих растворов, цемента, гипса, извести, растворов соли (в том числе морской воды) и всякого рода грунтовых вод.

Температура окружающей среды не оказывает отрицательного влияния на физические и химические свойства пенополистирола. Однако при длительном ультрафиолетовом воздействии возрастает хрупкость и подверженность эрозии от ветра, дождя и других факторов. Поэтому при хранении необходимо укрывать плиты от воздействия прямых солнечных лучей.
Используя пенополистирол как строительный материал, необходимо не допускать его контакта со следующими химическими соединениями: органическими растворителями (ацетон, уксусно-этиловый эфир, растворитель красок, скипидар); насыщенными углеводородами (спирт) и нефтепродуктами (бензин, керосин, смолы и др.), так как ячеистая структура пенополистирола при контакте с вышеназванными соединениями может повредиться либо полностью раствориться.

Физико-механические свойства пенопласта

Показатели	Норма для плит марок (по ДСТУ Б.В.2.7.-8-94)
Показатели	ПСБ С-15	ПСБ С-25	ПСБ С-35	ПСБ С-50
Плотность кг/м³	До 15,0	15,0-25,0	25,1-35	35,1-50
Плотность на сжатие при 10% линейной деформации, МПа, не менее	0,07-0,15	0,15-0,18	0,18-0,26	0,26-0,38
Граница прочности при изгибе, МПа, не менее	0,15-0,23	0,32	0,30-0,38	0,38-0,42
Теплопроводность в сухом состоянии при температуре (25±5)С, Вт/(мК), не больше	0,032-0,036	0,029-0,033	0,029-0,033	0,029-0,033
Влажность плит, %, не более	2	2	2	2
за 24 часа, % по объему, не больше	1-3	0,8-2,1	0,5-2,0	0,5-2,0

Важным физическим свойством пенополистирола является его высокая теплоизоляционная способность.

Теплоизоляционные свойства пенополистирола (ПСБ-С) в сравнении с другими материалами
По действующим российским строительным нормам толщина стен, одинаково препятствующих теплопотерям в здании, должна быть примерно:
Железобетон	4 м 20 см
Кирпич	2 м 10 см
Керамзитобетон	90 см
Дерево	45 см
Пенополистирол	12 см

Низкая динамическая жесткость материала обеспечивает высокую звукоизоляцию от ударного шума.

Акустические параметры сэндвич-панели с пенополистиролом

№ п/п	Толщина панели, мм	Акустические параметры
№ п/п	Толщина панели, мм	Frez, Гц	RA1дБ	RA1дБ
1	40	1600	20.0±1	21.0±1
2	50	1600	21.0±1	21.0±1
3	60	1600	21.0±1	21.0±1
4	80	1250	22.0±1	20.0±1
5	100	1000	22.0±1	20.0±1
6	120	1000	22.0±1	20.0±1
7	150	1000	22.0±1	18.0±1
8	200	1000	23.0±1	18.0±1

Газификация частного дома на Украине

kerya — Sat, 05 Dec 2009 13:45:45 GMT

К сожалению, вопросы газификации частных домов пока четко не урегулированы действующим законодательством Украины. Однако хотелось бы отметить следующее. Отвечая на вопрос, может ли частное лицо быть владельцем газопровода, обращаю внимание на нормы Закона Украины «О трубопроводном транспорте». Установлено, что магистральные трубопроводы являются государственной собственностью. При этом магистральный газопровод — это технологический комплекс, посредством которого осуществляются транзитные, межгосударственные, межрегиональные поставки продуктов транспортировки потребителям. Что касается других газопроводов, в том числе и того, о котором идет речь в вашем вопросе, для них подобные ограничения не установлены. Соответственно, такие газопроводы могут находиться в частной собственности.

Что касается необходимости передачи газопровода на баланс специализированного предприятия газового хозяйства, следует обратиться к нормам Правил безопасности систем газоснабжения Украины, утвержденных приказом Государственного комитета по надзору за охраной труда от 01.10.1997 г. №254. Указанными Правилами предусмотрено, что техническое обслуживание, ремонт объектов и строений систем газоснабжения жилых и общественных домов должны осуществляться специализированными предприятиями газового хозяйства или газовыми службами предприятий — собственников этих объектов.

Таким образом, законодательством предусмотрено обязательное условие осуществления техобслуживания и ремонта специализированными организациями. Поскольку физическое лицо — собственник газопровода не является таким субъектом, принадлежащий ему газопровод должен обслуживаться специализированным предприятием газового хозяйства, которым является упомянутый вами ОблГаз. Согласно указанным выше правилам техническое обслуживание и ремонт газопровода может осуществляться двумя способами — путем заключения договора на техническое обслуживание газопровода либо посредством передачи газопровода на баланс ОблГаза для осуществления техобслуживания. Таким образом, передача газопровода на баланс ОблГаза — не обязанность собственника — физического лица, а один из способов содержания сети в исправном состоянии.

Что касается оплаты за подключение к частному газопроводу, то ее размер, к сожалению, не урегулирован законодательно и устанавливается исключительно по желанию владельца газопровода. Относительно порядка действий в том случае, если не удастся договориться с собственником газопровода, хочу отметить: действующим законодательством разрешается прокладка параллельных газопроводов. Для этого следует обратиться в специализированное предприятие газового хозяйства для получения технических условий на проектирование газопровода. После этого разрабатывается проект, который до его утверждения заказчиком — физическим лицом должен быть согласован с тем же ОблГазом. Это даст возможность осуществить строительство (прокладку) газопровода. Разумеется, в данном случае следует определить экономическую целесообразность строительства «своего» газопровода, то есть сравнить затраты на строительство газопровода с оплатой подключения к уже существующему газопроводу.

Строительное законодательство на Украине

kerya — Sat, 05 Dec 2009 13:43:59 GMT

Строительное законодательство в Украине представляет собой обширный, многоступенчатый и сложный массив нормативных документов. Освоение и знание этого массива — профессиональная обязанность архитекторов, строителей и других специалистов, которых частный застройщик привлекает для строительства жилого дома. Но так как застройщик является не пассивным, а активным участником строительного процесса, именно ему в определенных случаях необходимо будет принимать важные решения. Они повлияют на то, каким, в конечном счете, будет его дом. Знание некоторых юридических аспектов строительного процесса — полезно и необходимо.

Что такое жилье?

Поскольку мы будем говорить о строительстве жилого дома, необходимо, прежде всего, определить, а что такое «жилье», «жилой дом» с юридической точки зрения. В Украине определение понятия «жилья» дают два основополагающих нормативных акта — Жилищный кодекс Украины (ЖКУ) (принятый еще в советские времена, он остается в силе по сей день) и Гражданский кодекс Украины (ГКУ). ЖКУ дает определение жилья через понятие жилищного фонда. Ст. 4 ЖКУ содержит перечень объектов, относящихся к жилищному фонду. А именно: жилые дома и жилые помещения в других зданиях, принадлежащих государству или другим структурам (общественным организациям или жилищно-строительным кооперативам), а также жилые дома (части домов), квартиры, которые принадлежат гражданам на праве частной собственности (частный жилищный фонд). Статья 6 ЖКУ устанавливает главный критерий отнесения того или иного здания или помещения к жилью — предназначение здания и сооружения. Так, жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление жилых помещений в жилых домах для потребностей промышленного характера запрещено.

Нормативным актом, который вводит в юридический оборот понятие собственно жилья, является Гражданский кодекс Украины. Согласно ст. 379 ГКУ жильем физического лица является жилой дом, квартира или иное помещение, предназначенное для постоянного проживания в них. Ст. 380 ГКУ дает определение жилого дома как объекта права собственности: жилым домом является строение капитального типа, сооруженное с соблюдением требований, установленных законом и другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания. Гражданский кодекс Украины, так же, как и жилищный, устанавливает существенный признак жилья — его предназначение. При этом содержание соответствующих норм обоих кодексов аналогично. Так, пункт 1-й ст. 383 ГКУ определяет, что жилой дом может использоваться только для проживания членов семьи и других лиц и не может использоваться для промышленного производства.

Внимание! Следует помнить, что предназначение жилья «для постоянного проживания» определяется не субъективным намерением собственника этого жилья жить там временно или постоянно, а объективными правовыми основаниями, которые находят свое выражение в соответствующем предназначении (назначении) земельного участка, а в дальнейшем отражаются в проектной документации и правоустанавливающих документах на готовый дом.

Где можно строить дом?

Жилой дом (являющийся таковым юридически) можно строить только на земельном участке, целевое назначение которого обозначено в правоустанавливающем документе на этот участок следующим образом: «для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок)» (пп. г) п. 1 ст.121 Земельного Кодекса Украины). Дома, которые вполне пригодны для проживания, можно строить также на земельных участках, имеющих другие целевые назначения (пп. в), Г) п. 1 ст. 121 ЗКУ):

«для ведения садоводства» — на таком участке можно строить дом, который юридически является «садовым домиком»;
«для индивидуального дачного строительства» — на таком участке можно строить дом, который юридически будет «дачным домиком».

Субъективное намерение собственника постоянно жить в построенном им доме часто идет вразрез с юридическим предназначением объекта. Поэтому в Украине часто строят дома, которые по своим архитектурно-строительным и техническим характеристикам являются жилыми, но юридически остаются садовыми или дачными домиками. Такое строительство — распространенная практика. Поэтому в дальнейшем изложении мы условно включим понятие «садовый дом (домик)» или «дачный дом (домик)» в понятие жилья. При этом там, где это необходимо, будем рассматривать вопросы особенностей правового регулирования возведения таких объектов отдельно.

О чем нужно знать до начала строительства?

На первый взгляд может показаться, что если земельный участок выделен для строительства и эксплуатации жилого дома, хозяйственных построек и сооружений, индивидуального или коллективного садоводства, индивидуального дачного строительства на правах частной собственности, то хозяин может делать на своем участке что угодно (в пределах целевого назначения земли). Строить дом любой этажности и площади, выбирать архитектурный стиль, произвольно размещать на земельном участке дом и хозяйственные постройки. На самом деле закон накладывает многочисленные ограничения на «строительную фантазию» застройщика.

Поэтому, планируя строить дом, необходимо знать, каковы основные группы нормативных документов, требования которых следует учитывать при проектировании и строительстве жилого дома. Первой группой нормативных документов, регулирующих строительство, является градостроительная документация. Понятие и перечень градостроительной документации установлены Законом Украины «О застройке и планировании территорий». Согласно ч. 4 ст. 1 указанного Закона градостроительная документация — это утвержденные текстовые и графические материалы, которыми регулируется планирование, застройка и иное использование территорий. Градостроительная документация включает в себя (ст. 1 Закона Украины «О застройке и планировании территорий»):

схемы планирования территорий — градостроительную документацию, которая определяет принципиальные решения планирования, застройки и иного использования территорий административно-территориальных единиц и их отдельных частей;
генеральный план населенного пункта — градостроительную документацию, в которой указаны принципиальные решения развития, планирования, застройки и иного использования территории населенного пункта.
детальный план территории — градостроительную документацию, которая разрабатывается для отдельных районов, микрорайонов, кварталов и районов реконструкции существующей застройки населенных пунктов.

Важным документом также является проект застройки территорий — документация, которая имеет характеристики как градостроительной, так и проектной. Проект застройки территорий разрабатывается для строительства комплексов зданий и сооружений. Для случаев, когда необходимо осуществить строительство на территории, для которой ни один из вышеуказанных видов градостроительной документации не утвержден, закон предусматривает выполнение так называемого градостроительного обоснования. Порядок его выполнения предусмотрен ДБН Б.1.1-4-2002 «Состав, содержание, порядок разработки, согласования и утверждения градостроительного обоснования».

Градостроительное обоснование — это вид градостроительной документации, которая разрабатывается для индивидуального случая строительства. Градостроительное обоснование (после разработки и утверждения) становится частью градостроительной документации.

Внимание! На каждом территориальном уровне разрабатывается и утверждается документация, которая после ее принятия является обязательной для выполнения при разработке документации более низкого территориального уровня и осуществления любого строительства, в том числе и частного жилого дома.

Все вышеприведенные нормативные документы разрабатываются на основании и в соответствии с таким основополагающим документом, как Генеральная схема планирования территории Украины (определяет принципы планирования и застройки территории Украины в соответствии с принятыми программами социально-экономического развития страны). Генеральная схема утверждается Верховным Советом Украины (ст. 6 Закона Украины «О застройке и планировании территорий»). На региональном уровне — областей, районов и Автономной республики Крым (АРК) — «правила игры» устанавливаются путем принятия областными (районными) советами или, соответственно, Верховным Советом АРК схем планирования территории области, района или АРК (ст. 7-9 Закона Украины «О застройке и планировании территорий»). Местные же советы (городов, сел, пгт, городов Киева и Севастополя) утверждают генеральные планы населенных пунктов, схемы планирования их территорий и детальные планы территорий (ст.10-13 Закона Украины «О застройке и планировании территорий»). Правовой основой разработки градостроительной документации и выполнения (на ее основании) застройки территорий являются еще и следующие нормативные документы (ст.20 Закона Украины «О застройке и планировании территорий»):

Государственные строительные нормы;
Региональные правила застройки;
Местные правила застройки.

ДБН и СНиП

Государственные строительные нормы. Общеупотребительным является обозначение этого нормативного документа на украинском языке: ДБН — Державні будівельні норми. Во избежание путаницы мы также будем употреблять это наименование. ДБН разрабатывает и утверждает специально уполномоченный орган центральной исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры. На сегодняшний день это Министерство регионального развития и строительства Украины (Минрегионбуд).

Ранее (в различные периоды истории Украины) функции центрального органа исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры выполняли: Государственный Комитет Украинской ССР по делам строительства; Государственный Комитет УССР по делам архитектуры, строительства и охраны исторической среды; Министерство инвестиций и строительства; Министерство по делам строительства и архитектуры; Государственный комитет Украины по делам градостроительства и архитектуры; Государственный комитет строительства, архитектуры и жилищной политики Украины; Государственный комитет Украины по строительству и архитектуре; Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунальной политики Украины. Действующими нормативными документами в области строительства являются также Строительные Нормы и Правила (СНиП). СНиПы были приняты во времена существования Советского Союза, но они действуют на территории Украины, если соответствующие ДБН отсутствуют. Строительство в Украине также должно учитывать требования таких нормативных документов как:

Государственные стандарты Украины. На украинском языке эти нормативные документы называются Державні Стандарти України (ДСТУ). Разновидностью ДСТУ являются Государственные Отраслевые Стандарты (Галузеві Стандарти України — ГСТУ). Они разрабатываются в случаях, когда необходимые государственные стандарты отсутствуют, или, когда необходимо установить требования, которые превышают или дополняют государственные стандарты. Основания, порядок разработки и утверждения государственных стандартов регулируются Декретом Украины «О стандартизации и сертификации»;
Государственные Санитарные Нормы и Правила, которые разрабатываются и утверждаются Министерством охраны здоровья Украины согласно Закону Украины «Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения».

Региональные правила застройки

Региональные правила застройки (ст. 21 Закона Украины «О застройке и планировании территорий») разрабатываются на основании типовых региональных правил застройки, утвержденных специально уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам архитектуры и градостроения.

На сегодняшний день в Украине действуют Типовые региональные правила застройки, утвержденные Приказом Госстроя Украины от 10 декабря 2001 года № 219. Региональные правила застройки для соответствующей территории утверждают областные советы или Верховный Совет АРК после согласования их с центральным исполнительным органом по вопросам архитектуры и строительства. Региональные правила застройки обязательны для всех субъектов градостроительства (органов законодательной и исполнительной власти, физических и юридических лиц) на территории соответствующего региона (кроме городов областного значения, республиканского значения АРК — в случае утверждения соответствующими советами местных правил застройки, а также городов Киева и Севастополя).

Местные правила застройки

Местные правила застройки в обязательном порядке разрабатываются для городов Киева и Севастополя, городов областного значения, городов республиканского значения, АРК (ст. 22 Закона Украины «О застройке и планировании территорий»). Для других населенных пунктов (сел, поселков городского типа, городов районного значения) местные правила могут разрабатываться и утверждаться соответствующими местными советами.

Что требует от нас закон?

Важность градостроительной документации и других нормативных строительных документов для частного застройщика состоит в следующем. В процессе планирования определенных территорий под жилую застройку могут быть установлены единые архитектурные решения или требования. Они могут касаться этажности жилых домов (градостроительная документация часто устанавливает предельную этажность застройки), их месторасположения на участке, и даже стилевых решений. Так, п. 3.19 ДБН 360-92 («Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений») устанавливает определенные требования, которые необходимо знать до начала проектирования жилого дома. Эти требования заключаются в следующем:

максимальная этажность усадебной застройки (а усадебная застройка чаще всего является территорией, застроенной частными домами) не должна превышать четырех этажей;
этажность застройки, предельные размеры жилых домов, площадь застройки, требования к хозяйственным постройкам, их составу, ограждению участков, благоустройству территории устанавливаются местными правилами застройки в зависимости от размера участков, условий инженерного оборудования, инсоляции (условий освещенности) домов и территорий, других нормативных требований, региональных традиций;
ширину усадьбы по фронту улицы следует принимать в зависимости от планировочной структуры района, рельефа местности, типов жилых домов, хозяйственных построек и гаражей с учетом обеспечения компактности усадебной застройки и соблюдения нормативных разрывов между строениями;
жилые дома на приусадебных участках следует размещать в соответствии с проектом застройки района и с установленным отступом от красных линий;
ограждение приусадебных участков не должно выступать за красную линию улицы.

Относительно садовых и дачных домиков ДБН 360-92 (п. 3.48) определяет:

предельные размеры площади застройки и этажности садового дома
хозяйственных построек на участке определяются уставом садоводческого товарищества или кооператива по согласованию с местными органами архитектуры и градостроительства (районными или областными). Эти размеры устанавливаются так, чтобы были соблюдены условия нормативных требований к продолжительности инсоляции территорий смежных участков, и было достаточно площади для ведения хозяйственной деятельности на участке, —
общая площадь и этажность дачного дома и хозяйственных построек на участке устанавливаются архитектурно-планировочным заданием с учетом действующих строительных и других нормативов относительно расстояний и инсоляции домов и территорий смежных участков, а также местных правил застройки.

Усадьба – новое понятие в законодательстве

Статья 382 ГКУ вводит новый объект недвижимости — усадьба. Это земельный участок вместе с расположенными на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми строениями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями. В случае отчуждения жилого дома считается, что отчуждается вся усадьба, если иное не установлено договором или законом. Понятие усадьбы сравнительно новое. Оно объединяет в единое целое такие разные объекты собственности, как жилой дом и земельный участок. В советские времена, когда вся земля находилась в государственной собственности, понятие усадьбы права на существование не имело.

Закон допускал лишь право частной собственности граждан на жилой дом и хозяйственные постройки. Поэтому в гражданском обороте могли находиться только эти объекты, земля же собственника не меняла — им неизменно оставалось государство. Правовой основой формирования понятия усадьбы явилось установление Законом Украины «О собственности в Украине» (ст. 14) частной собственности граждан на землю: для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек (приусадебный участок), для ведения садоводства, дачного и гаражного строительства. Впоследствии право собственности граждан на землю было закреплено ст. 14 Конституции Украины, а также статьями 373-375 ГКУ. Но пока усадьба — лишь формально установленный законом объект собственности. Хотя это понятие и упоминается в градостроительных нормативных документах, в гражданском обороте оно фактически отсутствует.

Необходимой законодательной базы пока нет: до сих пор порядок перехода права собственности на землю и другие объекты недвижимости (жилые дома, здания, сооружения) регулируется различными отраслями законодательства. Они устанавливают различный порядок перехода, оформления и регистрации документов о праве собственности. Поэтому землю и дом, расположенный на ней, невозможно продать путем осуществления одной сделки. Необходимо заключать два договора купли-продажи: земельного участка и жилого дома. После заключения сделки эти договоры должны пройти разные процедуры регистрации и подтверждения права собственности.

Наведите справки

Ст. 26 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» предусматривает, что для обеспечения соблюдения требований законодательства, а также региональных и/или местных правил застройки, государственных стандартов, норм и правил, градостроительной документации гражданам и юридическим лицам по их письменному обращению предоставляются единые условия использования и ограничения застройки земельных участков. Местные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления обязаны предоставить эти сведения в месячный срок со дня соответствующего обращения.

Учитывая вышесказанное, советуем застройщику обратиться с письменным запросом в отдел (управление) архитектуры и строительства того административного района, где расположен земельный участок, или в местный совет (если участок расположен на территории села или поселка городского типа). Нужно попросить предоставить информацию о правовом статусе земли, допустимых видах застройки и возможности иного использования земельных участков, единые условия и ограничения застройки отдельного земельного участка со ссылкой на то, какой градостроительной документацией эти условия и ограничения устанавливаются. Если же дом строится на земельном участке, отведенном для ведения садоводства или индивидуального дачного строительства (на территории садоводческого или дачного товарищества), нужно узнать, какие требования к общей площади и этажности дачных или садовых домиков предусматривает устав товарищества (п. 3.48 ДБН 360-92).

Кроме того, частному застройщику следует получить в местном органе архитектуры и строительства информацию о местных правилах застройки, о требованиях, которые они содержат, и получить планы красных линий застройки. Таким образом, вооружившись знаниями о том, что предписывает застройщику градостроительная документация и местные правила застройки, можно приступать к проектированию жилого дома.

Источник материала публикации: журнал «Murator»

Прерывание строительства на зиму

kerya — Sat, 05 Dec 2009 13:39:21 GMT

Если вы планируете строительство дома, тщательно продумайте график выполнения работ, чтобы зима не застала вас врасплох. Прерывать строительство на зиму целесообразно только на определенных этапах процесса. В противном случае возможны повреждения уже возведенных конструкций или слишком большие затраты на их консервацию.

Наиболее благоприятные моменты для прерывания строительства

Завершение нулевого цикла

На этой стадии уже выполнены фундаментные столбы и ленты, возведены стены фундамента, завершено устройство полов на грунте или закончено возведение подвальных стен и устройство подвального перекрытия. Стены подвала утеплены, выполнена их гидроизоляция и обратная засыпка. Это вполне подходящий момент для того, чтобы сделать перерыв в строительстве, потому что вызванные зимовкой повреждения будут небольшими даже без специальной защиты конструкций. Достаточно нескольких профилактических мероприятий для того, чтобы избежать их совсем.

Внимание! Засыпка пленки землей — это не только хорошая защита от ветра, но и средство для того, чтобы уберечь от воров пенополистирольные плиты, поскольку из-под слоя грунта их сложнее будет вытащить.

Завершение общестроительных работ

На этом этапе дом подведен под крышу: возведены стены и дымоходы, выполнены перекрытие над первым этажом и лестница (если она была запроектирована из железобетона), но главное — сооружена крыша (на ней уже уложено планируемое покрытие или она пока предварительно обшита досками и покрыта рубероидом). Это самый удобный момент для зимнего перерыва, потому что затраты, связанные с консервацией строительства, будут минимальными. Более того, делать перерыв на этом этапе даже рекомендуется: стены успеют высохнуть и осесть, что позволит избежать растрескивания штукатурки — достаточно распространенного явления при строительстве ударными темпами.

Внимание! Если уложенное кровельное покрытие невозможно демонтировать без повреждения (как, например, металлочерепицу), можно быть всю зиму спокойным — вор вряд ли станет на него покушаться. Еще лучше, если до консервации строительства на крыше будут установлены все кровельные жестяные элементы — для демонтажа покрытия понадобятся более серьезные усилия и злоумышленник тем более откажется от своих намерений. Если планируется использовать кровельный материал, который легко демонтируется (например, натуральная черепица), то лучше повременить с его монтажом и до наступления зимы уложить только предварительное покрытие, не представляющее интереса для злоумышленника.

Этапы строительства, на которых консервация требует больших затрат

Возведение фундаментных стен

Если фундаментные стены зимой останутся без защиты, вода может попасть между утепляющим их слоем пенополистирола и стеной, а потом там замерзнуть. В результате она не только разрушит изоляцию, но даже может разорвать фундаментные блоки.

Первый этаж без перекрытия

На этом этапе, как правило, еще отсутствует бетонный венец (армирующий пояс), который мог бы защитить стены. В результате вода может проникать внутрь пустотелых блоков и кирпичей или в пространство между утеплителем и стеновыми материалами в многослойных стенах, что приводит к их разрушению.

Первый этаж с перекрытием

Может показаться, что этот этап подобен стадии завершения нулевого цикла, и строительству, прерванному в данный момент, ничто серьезно не угрожает. Однако оставленное без защиты перекрытие подвергается воздействию воды и мороза сверху и снизу. Следовательно, водой могут пропитаться все пустотелые элементы перекрытия. Когда вода замерзнет, она разорвет слой монолитного бетона и пустотелые блоки.

Неблагоприятные моменты для прерывания строительства

Рытье котлована

Дождевая и талая вода, замерзая в земле, увеличивает свой объем, что вызывает ослабление грунта даже на глубине 50 см ниже дна котлована. Весной, вероятнее всего, придется выбрать грунт и на его место уложить слоями утрамбованный песок, гравий или песчано-гравийную смесь. Это дополнительные, совсем ненужные объемы работ и затрат. Можно попробовать предохранить котлован, выложив его дно толстым слоем соломенных матов и дополнительно прикрыв его пленкой. Однако эффективного способа защиты от накапливающейся воды и мороза не существует. Лучше всего засыпать котлован — но тогда зачем его вообще делать? Поэтому если нет шансов завершить нулевой цикл до наступления зимы, лучше отложить начало работ до следующего сезона.

Внимание! Объем мероприятий по консервации стройки на зиму зависит не только от стадии строительства, но и оттого, на каких грунтах оно ведется. Чем более плотным является грунт, тем выше риск ущерба и тем более тщательная нужна защита. Чем больше проницаемость грунта, тем меньше вреда могут причинить низкая температура и вода.

Закладка фундамента

Под незащищенной фундаментной лентой грунт может замерзнуть, увеличив при этом свой объем. Начав оттаивать, он будет проседать, что нередко приводит к растрескиванию фундамента. Такой грунт нужно выбрать и заменить уплотненным грунтом, что равноценно подводке фундамента (то есть работам по его укреплению). В противном случае сооружение дома на ослабленном грунте, насыщенность водой которого непрерывно меняется, чревато появлением трещин в стенах и перемычках.

Стены без перекрытия

Ситуация складывается значительно хуже, когда перекрытия еще нет, но уже построены стены первого этажа и выполнен пол на грунте, или когда возведены подвальные стены. Талая вода, образующаяся в результате таяния попавшего между стенами снега, намочит бетон и пустотелые кирпичи или блоки в нижних частях стен, а после замерзания может разрушить конструкции. Это очень неблагоприятный момент для перерыва в строительстве, потому что единственной эффективной защитой является временная крыша с небольшим уклоном. Такое решение дорогостоящее, оно связано с дополнительными, совершенно ненужными расходами, а крышу, в любом случае, весной нужно будет снять.

Не оставляйте на крыше плёнку

Производители пленки для предварительного настила заверяют, что некоторые ее виды могут держаться на крыше без покрытия в течение полугода. Поэтому довольно часто можно увидеть строительство, прерванное на этапе завершения общестроительных работ, но с пленкой на крыше вместо покрытия. Однако никогда не известно, какой будет зима: короткой и теплой или длинной и морозной. Мороз и снег могут привести к разрывам пленки. Поэтому не рискуйте: постарайтесь успеть уложить запланированное покрытие или сделайте предварительный настил из досок и рубероида.

Дом становится жильем

kerya — Sat, 05 Dec 2009 13:11:57 GMT

Строительные работы подходят к концу. Счастливому застройщику следует заняться выяснением юридических процедур, регулирующих превращение объекта строительства в объект собственности — недвижимое имущество. Процесс юридического оформления жилого дома состоит из нескольких этапов.

Этап 1. Сдача в эксплуатацию

Порядок принятия объекта в эксплуатацию установлен Постановлением Кабинета Министров Украины №923 «О порядке принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов»(далее -Постановление №923). В результате выполнения этой процедуры заказчик получает свидетельство о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил (далее — Свидетельство о соответствии). Форма этого свидетельства приведена в приложении 1 к Постановлению №923.

Куда обращаться? Свидетельство о соответствии выдает инспекция государственного архитектурно-строительного контроля по месту нахождения объекта строительства, которая ранее выдавала разрешение на выполнение строительных работ (п. 2 Постановления №923). Среди документов, необходимых на этапе получения Свидетельства о соответствии, есть Акт готовности объекта к эксплуатации. Его форма приведена в приложении 3 к Постановлению №923.

Где получить бланк Акта готовности? Застройщик может взять его в инспекции архитектурно-строительного надзора.

Акт готовности подлежит согласованию в определенных органах, а именно (п. 4 Постановления №923):

в исполнительном органе местного самоуправления или государственной администрации;
в органах, в полномочия которых согласно закону входит участие в принятии законченных строительством объектов в эксплуатацию.

Такими органами относительно частных жилых домов являются:

организации, осуществлявшие технический надзор за строительством;
организации или проектировщики, которые вели авторский надзор
за строительством;
органы пожарного надзора;
органы системы санитарно-эпидемиологического благополучия населения;
органы архитектурно-строительного контроля.

Полный перечень органов, с которыми нужно согласовывать Акт, приводится в бланке Акта готовности.

Внимание! Поскольку перечень этих органов может отличаться (в различных населенных пунктах и в зависимости от характеристик принимаемого в эксплуатацию объекта), рекомендуем обращаться за разъяснениями к работникам инспекций архитектурно-строительного контроля. У них вы уточните, как правильно действовать в каждом конкретном случае.

Если частный дом строился без привлечения подрядных организаций, застройщик дополнительно представляет заключение о результатах обследования строительных конструкций и инженерных сетей (ч. 3 п. 3 Постановления №923). Эту работу могут выполнить специализированные организации, имеющие соответствующую лицензию. Они же выдают и заключение о результатах такого обследования.

Срок согласования. Акт готовности подлежит согласованию на протяжении 10 рабочих дней с момента письменного обращения заказчика (п. 4 Постановления №923).

Итоговая проверка. После получения всех вышеперечисленных документов инспекция архитектурно-строительного контроля проводит итоговую проверку соответствия объекта проектной документации, строительным нормам и правилам, государственным стандартам (п. 7 Постановления №923). Срок итоговой проверки не может превышать 7 рабочих дней с момента регистрации заявления застройщика и предоставления всех необходимых документов (п. 7 Постановления №923).

Выдача свидетельства о соответствии. По результатам рассмотрения заявления и прилагаемых к нему документов, а также итоговой проверки инспекция архитектурно-строительного контроля на протяжении двух рабочих дней принимает решение о выдаче Свидетельства о соответствии (пп. 12, 17 Постановления №923).

Датой принятия объект: в эксплуатацию является дата выдачи Свидетельства о соответствии Присвоение почтового адреса. С выдачей Свидетельства о соответствии застройщик получает первый правовой реквизит, который свидетельствует о превращении построенного дома в полноценный правовой объект, а дом «появляется на свет» в географическом смысле, то есть получает почтовый адрес, а значит — и место на карте населенного пункта.

Почтовый адрес построенному объекту присваивается в следующем порядке (п. 16 Постановления №923):

инспекция архитектурно-строительного контроля на протяжении трех рабочих дней после выдачи Свидетельства о соответствии направляет его копию в местный орган исполнительной власти или в местную государственную администрацию по месту нахождения построенного объекта для присвоения ему почтового адреса;
местный орган исполнительной власти или местная государственная администрация присваивает объекту почтовый адрес и на протяжении трех рабочих дней после такого присвоения уведомляет об этом застройщика, инспекцию архитектурно-строительного контроля и органы статистики.

Документы для получения Свидетельства о соответствии

Свидетельство о соответствии — документ, который удостоверяет соответствие законченного строительством объекта проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам. Чтобы получить свидетельство, застройщик подает в инспекцию архитектурно-строительного контроля следующие документы (п. 3. Постановления №923):

заявление установленного образца (по форме согласно приложению 2 к Постановлению №923);
утвержденную в установленном порядке проектную документацию;
акт готовности объекта к эксплуатации, подписанный заказчиком, проектировщиком строительства, подрядчиком, субподрядными организациями (если они привлекались), страховой компанией (если объект застрахован).

Этап 2. Техническая инвентаризация жилого дома

Следующими шагами на пути к легализации жилого дома являются проведение его технической инвентаризации и подготовка технической документации.

Указанные процедуры выполняет Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту нахождения жилого дома.

Что в результате? После проведения технической инвентаризации органы БТИ выдают застройщику технический паспорт жилого дома.

Этап 3. Свидетельство о праве собственности

Получение Свидетельства о соответствии и технического паспорта на жилой дом является основанием для выполнения важного этапа его оформления — получения свидетельства о праве собственности на жилой дом (далее — Свидетельство о собственности). Его выдает исполнительный орган местного самоуправления или местная государственная администрация.

Порядок выдачи свидетельства установлен указанными органами, поэтому может отличаться в различных населенных пунктах.

В связи со сказанным, мы опишем эту процедуру на примере порядка, установленного в г. Киеве. В целом этот порядок совпадает с существующими в других населенных пунктах. Об отличиях застройщик может узнать, обратившись в местные органы власти.

Порядок получения свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости в г. Киеве установлен Положением о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества (Положение о праве собственности на недвижимость).

Куда обращаться? Свидетельства о праве собственности на вновь построенные жилые дома (пп. 6.1.2 п. 6 Положения о праве собственности на недвижимость) выдает Главное управление жилищного обеспечения КГГА (ГУЖО).

Закон и реальность. Любознательный читатель, который решит самостоятельно изучить Положение о праве собственности на недвижимость, обнаружит, что в п. 13 вместо Свидетельства о соответствии значатся два других документа, которые нами не упомянуты. Это архитектурно-планировочное задание (АПЗ) и акт принятия объекта в эксплуатацию.

С нашей стороны здесь нет никакой ошибки. Просто АПЗ и акт принятия объекта в эксплуатацию — это два документа, которые отменены соответствующими законодательными актами. Свидетельство же о соответствии является документом, который введен вместо акта принятия объекта в эксплуатацию. В связи с изменением законодательства КГГА должна была привести свои нормативные акты в соответствие с законом. Но на момент написания данной статьи этого сделано не было. На практике же ГУЖО учитывает изменения в законодательстве, принимая вновь введенные документы и не требуя предоставления отмененных.

Сроки выдачи Свидетельства о собственности. Свидетельство о праве собственности должно быть выдано в течение 20 календарных дней (пп. 18, 19 Положения о праве собственности на недвижимость). В случае необходимости получения от заявителя дополнительной информации ГУЖО уведомляет об этом заказчика в письменной форме, а срок рассмотрения документов продлевается до 45 дней.

Документы, которые необходимо подать в ГУЖО

Для получения Свидетельства о собственности заявитель подает в ГУЖО (пп. 9,10,13,15 Положения о праве собственности на недвижимость):

заявление установленного образца (его можно получить в ГУЖО);
материалы технической инвентаризации, выданные БТИ;
паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (в том числе свидетельство о рождении лиц, которые не достигли 16-летнего возраста);
справку налогового органа о присвоении индивидуального налогового номера;
доверенность (если документы подает представитель);
документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом;
разрешение на выполнение строительных работ, выданное Управлением госархстройконтроля КГГА;
Свидетельство о соответствии;
документы, подтверждающие присвоение почтового адреса вновь построенному жилому дому.

Все документы подаются в оригиналах или в нотариально заверенных копиях. Соответствие копий оригиналу проверяет и удостоверяет работник ГУЖО, принимающий документы. В заявлении обязательно должен быть указан номер контактного телефона.

Этап 4. Регистрация Свидетельства о собственности

Завершающим этапом легализации жилого дома как объекта недвижимости является регистрация права собственности на него. Как упоминалось выше, законодательный акт, устанавливающий необходимость и порядок регистрации права собственности на недвижимость, — Закон о регистрации. Ознакомившись с этим документом, вы выясните, что регистрацию прав на недвижимость осуществляют центр земельного кадастра при Госкомземе и его отделения на местах, которые и являются органами государственной регистрации прав (п. 1 ст. 5 Закона о регистрации).

Вы также узнаете, что в Украине формируется единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество, который базируется на государственном учете земельных участков всех форм собственности и расположенного на них недвижимого имущества.

Но если вы сколько-нибудь знакомы с практикой регистрации, то знаете, что регистрацией прав собственности занимаются БТИ, а о едином реестре вы, скорее всего, не слышали.

И это действительно так. Дело в том, что до принятия Закона регистрацию недвижимости (всей, кроме земли) проводили БТИ. Внедрение новой системы требовало времени. Но чтобы обеспечить непрерывность регистрации прав, заключительными положениями Закона о регистрации (п. 5) было предусмотрено, что до создания Государственного реестра прав в составе государственного земельного кадастра регистрация объектов недвижимого имущества будет проводиться коммунальными предприятиями бюро технической инвентаризации.

С момента принятия Закона о регистрации прошло пять лет, а Государственный реестр прав в составе государственного земельного кадастра так и не был создан. Поэтому до сих пор регистрацию прав на недвижимость проводят БТИ. И делают они это на основании не Закона, а Временного (как видим, не такого уж и временного!) положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество (далее — Временное положение). Оно частично учитывает требования Закона о регистрации недвижимости, частично идет вразрез с ним.

Таким образом, изложенная ниже процедура регистрации прав на недвижимость такова, что ее возможно вывести не из законодательных актов, а лишь из знания существующей практики такой регистрации. Что такое регистрация прав? Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это внесение записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество в связи с возникновением, существованием или прекращением права собственности на него (пп. 1.4, 1.7, 1.9, 1.10 Временного положения).

Реестр ведут БТИ по местонахождению объектов. На основании правоустанавливающих документов работники БТИ делают запись в Реестре. Оплачивает услуги лицо, обратившееся в БТИ.

Реестр прав собственности на недвижимое имущество (Реестр прав) — это информационная система, которая содержит сведения о зарегистрированных правах собственности, субъектах прав, объектах недвижимого имущества, правоустанавливающих документах, на основании которых осуществлена регистрация прав собственности. Держателем Реестра прав является Минюст (он обеспечивает функционирование реестра), а администратором — государственное предприятие «Информационный центр» Минюста. Оно занимается программно-информационным обеспечением Реестра, отвечает за его функционирование, сохранность данных и защиту их от повреждения. БТИ, которые заключили соответствующие договоры с Администратором Реестра, имеют доступ к Реестру.

Кто регистрирует право собственности на жилой дом? Право собственности регистрируют БТИ (по местонахождению объекта недвижимости). Они вносят в Реестр записи о возникновении, переходе и прекращении прав собственности на недвижимое имущество, предоставляют Извлечения из Реестра, выполняют другие функции, связанные с системой регистрации прав на недвижимое имущество (п. 1.3 Временного положения).

Правоустанавливающие документы

Особенностью инститyтa прав собственности на недвижимое имущество является обязательное удостоверение прав специальным документом, который юристы называют правоустанавливающим. Именно с его оформлением и регистрацией закон связывает возникновение права собственности на недвижимость. Нет правоустанавливающего документа — нет права собственности.

Для разных видов недвижимости законодательство устанавливает разные виды правоустанавливающих документов. Для вновь построенного жилого дома это свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества (Свидетельство о праве собственности). Зарегистрировать свое право собственности не менее важно, чем получить его. Необходимость регистрации права собственности установлена ч. 3 п. 2. ст. 331 Гражданского кодекса Украины (ГКУ): если право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, оно возникает с момента такой регистрации. П. 1 ст. 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (далее — Закон о регистрации недвижимости) устанавливает обязательную регистрацию прав на недвижимое имущество. Следовательно, в Украине право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его регистрации на основании правоустанавливающего документа.

Таким образом, завершающий этап оформления права собственности на жилой дом — получение правоустанавливающего документа на дом и регистрация на его основании права собственности.

Документы, необходимые для проведения

Перечень документов, которые нужно предоставить БТИ, в различных населенных пунктах разный. Но чаще всего в БТИ нужно подавать:

заявление установленной формы (бланк заявления застройщик может получить в БТИ);
копию документа, подтверждающего право собственности на землю, на которой построен дом;
копию Свидетельства о соответствии;
копию Акта о готовности.

Проведение технической инвентаризации является платной процедурой. Тарифы на ее оплату устанавливаются местными органами власти и поэтому различны в разных населенных пунктах.

Процедура регистрации (п. 3.1, 3.7, 3.8). Чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость, застройщик подает в БТИ следующие документы (пп. 1.6, 2.1, 2.3, 2.4, 2.5, 3.6, п. 6 Приложения 1 к п. 2.1 Временного положения):

заявление установленного образца (бланк обычно предоставляют в БТИ);
материалы технической инвентаризации (технический паспорт жилого дома). При этом, если техническая инвентаризация проводилась более чем за 12 месяцев до подачи заявления о регистрации прав, застройщику необходимо заказать в БТИ новую техническую инвентаризацию;
правоустанавливающий документ (Свидетельство о собственности в оригинале и его нотариально удостоверенную копию);
при подаче документов заявитель должен предъявить документ, который удостоверяет его личность, а если документы подаются представителем — доверенность.

Регистратор рассматривает представленные документы и принимает решение, на основании которого осуществляется внесение соответствующей записи в Реестр прав. На правоустанавливающем документе (Свидетельстве о праве собственности) делают отметку (штамп) о регистрации. Владельцу выдают Извлечение о регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Его оформляют на специальных бланках зеленого цвета. Вместе с Извлечением заявителю возвращают оригинал правоустанавливающего документа (Свидетельства о праве собственности).

Срок регистрации прав (п. 3.4 Временного положения). Рассмотрение заявления и регистрация осуществляются в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня получения БТИ заявления на регистрацию без учета срока проведения инвентаризационных работ. Процедура юридического оформления права собственности на жилой дом завершается получением зарегистрированного правоустанавливающего документа.

Извлечение о регистрации прав

Документ содержит следующие сведения:

регистрационный номер недвижимого имущества;
его адрес;
назначение (название) недвижимого имущества;
основания возникновения права собственности;
особые отметки регистратора (данные о самовольно построенных, пристроенных или реконструированных объектах, наложении ареста, о нахождении имущества в налоговом залоге);
сведения о собственнике имущества;
дату выдачи Извлечения о регистрации прав собственности на недвижимое имущество;
фамилию, имя, отчество регистратора;
его подпись;
подпись начальника БТИ или уполномоченного им лица;
печать БТИ.

Нормативные документы:

Гражданский Кодекс Украины (ГКУ), ст. 331, 376
Кодекс Украины об административных правонарушениях (КоАП), ст. 97, п. 244-6
Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1.07.2004 г. №1952-1У (п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 5)
Постановление Кабинета Министров Украины «О порядке принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов» от 8.10.2008 г. №923 (п. 2, 3, 4, 7,12,16, 17; Приложения 1, 2, 3)
Положение о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества, утвержденное Распоряжением Киевской городской государственной администрации №1820 от 31.08.2001 г. (п. 6,9,10,13,15,18,19)
Временное положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное Приказом Минюста от 07.02.2002 г. за № 7/5 (п. 1.3,1.4,1.6, 1.7,1.9,1.10,2.1,2.3,2.4, 2.5,3.1,3.4,3.6,3.7,3.8,6; Приложение 1 к п. 2.1)