Строительство, ремонт, утепление в г. Полтава

Строительные работы подходят к концу. Счастливому застройщику следует заняться выяснением юридических процедур, регулирующих превращение объекта строительства в объект собственности — недвижимое имущество. Процесс юридического оформления жилого дома состоит из нескольких этапов.

Этап 1. Сдача в эксплуатацию

Порядок принятия объекта в эксплуатацию установлен Постановлением Кабинета Министров Украины №923 «О порядке принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов»(далее -Постановление №923). В результате выполнения этой процедуры заказчик получает свидетельство о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил (далее — Свидетельство о соответствии). Форма этого свидетельства приведена в приложении 1 к Постановлению №923.

Куда обращаться? Свидетельство о соответствии выдает инспекция государственного архитектурно-строительного контроля по месту нахождения объекта строительства, которая ранее выдавала разрешение на выполнение строительных работ (п. 2 Постановления №923). Среди документов, необходимых на этапе получения Свидетельства о соответствии, есть Акт готовности объекта к эксплуатации. Его форма приведена в приложении 3 к Постановлению №923.

Где получить бланк Акта готовности? Застройщик может взять его в инспекции архитектурно-строительного надзора.

Акт готовности подлежит согласованию в определенных органах, а именно (п. 4 Постановления №923):

• в исполнительном органе местного самоуправления или государственной администрации;
• в органах, в полномочия которых согласно закону входит участие в принятии законченных строительством объектов в эксплуатацию.

Такими органами относительно частных жилых домов являются:

• организации, осуществлявшие технический надзор за строительством;
• организации или проектировщики, которые вели авторский надзор
• за строительством;
• органы пожарного надзора;
• органы системы санитарно-эпидемиологического благополучия населения;
• органы архитектурно-строительного контроля.

Полный перечень органов, с которыми нужно согласовывать Акт, приводится в бланке Акта готовности.

Внимание! Поскольку перечень этих органов может отличаться (в различных населенных пунктах и в зависимости от характеристик принимаемого в эксплуатацию объекта), рекомендуем обращаться за разъяснениями к работникам инспекций архитектурно-строительного контроля. У них вы уточните, как правильно действовать в каждом конкретном случае.

Если частный дом строился без привлечения подрядных организаций, застройщик дополнительно представляет заключение о результатах обследования строительных конструкций и инженерных сетей (ч. 3 п. 3 Постановления №923). Эту работу могут выполнить специализированные организации, имеющие соответствующую лицензию. Они же выдают и заключение о результатах такого обследования.

Срок согласования. Акт готовности подлежит согласованию на протяжении 10 рабочих дней с момента письменного обращения заказчика (п. 4 Постановления №923).

Итоговая проверка. После получения всех вышеперечисленных документов инспекция архитектурно-строительного контроля проводит итоговую проверку соответствия объекта проектной документации, строительным нормам и правилам, государственным стандартам (п. 7 Постановления №923). Срок итоговой проверки не может превышать 7 рабочих дней с момента регистрации заявления застройщика и предоставления всех необходимых документов (п. 7 Постановления №923).

Выдача свидетельства о соответствии. По результатам рассмотрения заявления и прилагаемых к нему документов, а также итоговой проверки инспекция архитектурно-строительного контроля на протяжении двух рабочих дней принимает решение о выдаче Свидетельства о соответствии (пп. 12, 17 Постановления №923).

Датой принятия объект: в эксплуатацию является дата выдачи Свидетельства о соответствии Присвоение почтового адреса. С выдачей Свидетельства о соответствии застройщик получает первый правовой реквизит, который свидетельствует о превращении построенного дома в полноценный правовой объект, а дом «появляется на свет» в географическом смысле, то есть получает почтовый адрес, а значит — и место на карте населенного пункта.

Почтовый адрес построенному объекту присваивается в следующем порядке (п. 16 Постановления №923):

• инспекция архитектурно-строительного контроля на протяжении трех рабочих дней после выдачи Свидетельства о соответствии направляет его копию в местный орган исполнительной власти или в местную государственную администрацию по месту нахождения построенного объекта для присвоения ему почтового адреса;
• местный орган исполнительной власти или местная государственная администрация присваивает объекту почтовый адрес и на протяжении трех рабочих дней после такого присвоения уведомляет об этом застройщика, инспекцию архитектурно-строительного контроля и органы статистики.

Документы для получения Свидетельства о соответствии

Свидетельство о соответствии — документ, который удостоверяет соответствие законченного строительством объекта проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам. Чтобы получить свидетельство, застройщик подает в инспекцию архитектурно-строительного контроля следующие документы (п. 3. Постановления №923):

• заявление установленного образца (по форме согласно приложению 2 к Постановлению №923);
• утвержденную в установленном порядке проектную документацию;
• акт готовности объекта к эксплуатации, подписанный заказчиком, проектировщиком строительства, подрядчиком, субподрядными организациями (если они привлекались), страховой компанией (если объект застрахован).

Этап 2. Техническая инвентаризация жилого дома

Следующими шагами на пути к легализации жилого дома являются проведение его технической инвентаризации и подготовка технической документации.

Указанные процедуры выполняет Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту нахождения жилого дома.

Что в результате? После проведения технической инвентаризации органы БТИ выдают застройщику технический паспорт жилого дома.

Этап 3. Свидетельство о праве собственности

Получение Свидетельства о соответствии и технического паспорта на жилой дом является основанием для выполнения важного этапа его оформления — получения свидетельства о праве собственности на жилой дом (далее — Свидетельство о собственности). Его выдает исполнительный орган местного самоуправления или местная государственная администрация.

Порядок выдачи свидетельства установлен указанными органами, поэтому может отличаться в различных населенных пунктах.

В связи со сказанным, мы опишем эту процедуру на примере порядка, установленного в г. Киеве. В целом этот порядок совпадает с существующими в других населенных пунктах. Об отличиях застройщик может узнать, обратившись в местные органы власти.

Порядок получения свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости в г. Киеве установлен Положением о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества (Положение о праве собственности на недвижимость).

Куда обращаться? Свидетельства о праве собственности на вновь построенные жилые дома (пп. 6.1.2 п. 6 Положения о праве собственности на недвижимость) выдает Главное управление жилищного обеспечения КГГА (ГУЖО).

Закон и реальность. Любознательный читатель, который решит самостоятельно изучить Положение о праве собственности на недвижимость, обнаружит, что в п. 13 вместо Свидетельства о соответствии значатся два других документа, которые нами не упомянуты. Это архитектурно-планировочное задание (АПЗ) и акт принятия объекта в эксплуатацию.

С нашей стороны здесь нет никакой ошибки. Просто АПЗ и акт принятия объекта в эксплуатацию — это два документа, которые отменены соответствующими законодательными актами. Свидетельство же о соответствии является документом, который введен вместо акта принятия объекта в эксплуатацию. В связи с изменением законодательства КГГА должна была привести свои нормативные акты в соответствие с законом. Но на момент написания данной статьи этого сделано не было. На практике же ГУЖО учитывает изменения в законодательстве, принимая вновь введенные документы и не требуя предоставления отмененных.

Сроки выдачи Свидетельства о собственности. Свидетельство о праве собственности должно быть выдано в течение 20 календарных дней (пп. 18, 19 Положения о праве собственности на недвижимость). В случае необходимости получения от заявителя дополнительной информации ГУЖО уведомляет об этом заказчика в письменной форме, а срок рассмотрения документов продлевается до 45 дней.

Документы, которые необходимо подать в ГУЖО

Для получения Свидетельства о собственности заявитель подает в ГУЖО (пп. 9,10,13,15 Положения о праве собственности на недвижимость):

• заявление установленного образца (его можно получить в ГУЖО);
• материалы технической инвентаризации, выданные БТИ;
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (в том числе свидетельство о рождении лиц, которые не достигли 16-летнего возраста);
• справку налогового органа о присвоении индивидуального налогового номера;
• доверенность (если документы подает представитель);
• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом;
• разрешение на выполнение строительных работ, выданное Управлением госархстройконтроля КГГА;
• Свидетельство о соответствии;
• документы, подтверждающие присвоение почтового адреса вновь построенному жилому дому.

Все документы подаются в оригиналах или в нотариально заверенных копиях. Соответствие копий оригиналу проверяет и удостоверяет работник ГУЖО, принимающий документы. В заявлении обязательно должен быть указан номер контактного телефона.

Этап 4. Регистрация Свидетельства о собственности

Завершающим этапом легализации жилого дома как объекта недвижимости является регистрация права собственности на него. Как упоминалось выше, законодательный акт, устанавливающий необходимость и порядок регистрации права собственности на недвижимость, — Закон о регистрации. Ознакомившись с этим документом, вы выясните, что регистрацию прав на недвижимость осуществляют центр земельного кадастра при Госкомземе и его отделения на местах, которые и являются органами государственной регистрации прав (п. 1 ст. 5 Закона о регистрации).

Вы также узнаете, что в Украине формируется единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество, который базируется на государственном учете земельных участков всех форм собственности и расположенного на них недвижимого имущества.

Но если вы сколько-нибудь знакомы с практикой регистрации, то знаете, что регистрацией прав собственности занимаются БТИ, а о едином реестре вы, скорее всего, не слышали.

И это действительно так. Дело в том, что до принятия Закона регистрацию недвижимости (всей, кроме земли) проводили БТИ. Внедрение новой системы требовало времени. Но чтобы обеспечить непрерывность регистрации прав, заключительными положениями Закона о регистрации (п. 5) было предусмотрено, что до создания Государственного реестра прав в составе государственного земельного кадастра регистрация объектов недвижимого имущества будет проводиться коммунальными предприятиями бюро технической инвентаризации.

С момента принятия Закона о регистрации прошло пять лет, а Государственный реестр прав в составе государственного земельного кадастра так и не был создан. Поэтому до сих пор регистрацию прав на недвижимость проводят БТИ. И делают они это на основании не Закона, а Временного (как видим, не такого уж и временного!) положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество (далее — Временное положение). Оно частично учитывает требования Закона о регистрации недвижимости, частично идет вразрез с ним.

Таким образом, изложенная ниже процедура регистрации прав на недвижимость такова, что ее возможно вывести не из законодательных актов, а лишь из знания существующей практики такой регистрации. Что такое регистрация прав? Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это внесение записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество в связи с возникновением, существованием или прекращением права собственности на него (пп. 1.4, 1.7, 1.9, 1.10 Временного положения).

Реестр ведут БТИ по местонахождению объектов. На основании правоустанавливающих документов работники БТИ делают запись в Реестре. Оплачивает услуги лицо, обратившееся в БТИ.

Реестр прав собственности на недвижимое имущество (Реестр прав) — это информационная система, которая содержит сведения о зарегистрированных правах собственности, субъектах прав, объектах недвижимого имущества, правоустанавливающих документах, на основании которых осуществлена регистрация прав собственности. Держателем Реестра прав является Минюст (он обеспечивает функционирование реестра), а администратором — государственное предприятие «Информационный центр» Минюста. Оно занимается программно-информационным обеспечением Реестра, отвечает за его функционирование, сохранность данных и защиту их от повреждения. БТИ, которые заключили соответствующие договоры с Администратором Реестра, имеют доступ к Реестру.

Кто регистрирует право собственности на жилой дом? Право собственности регистрируют БТИ (по местонахождению объекта недвижимости). Они вносят в Реестр записи о возникновении, переходе и прекращении прав собственности на недвижимое имущество, предоставляют Извлечения из Реестра, выполняют другие функции, связанные с системой регистрации прав на недвижимое имущество (п. 1.3 Временного положения).

Правоустанавливающие документы

Особенностью инститyтa прав собственности на недвижимое имущество является обязательное удостоверение прав специальным документом, который юристы называют правоустанавливающим. Именно с его оформлением и регистрацией закон связывает возникновение права собственности на недвижимость. Нет правоустанавливающего документа — нет права собственности.

Для разных видов недвижимости законодательство устанавливает разные виды правоустанавливающих документов. Для вновь построенного жилого дома это свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества (Свидетельство о праве собственности). Зарегистрировать свое право собственности не менее важно, чем получить его. Необходимость регистрации права собственности установлена ч. 3 п. 2. ст. 331 Гражданского кодекса Украины (ГКУ): если право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, оно возникает с момента такой регистрации. П. 1 ст. 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (далее — Закон о регистрации недвижимости) устанавливает обязательную регистрацию прав на недвижимое имущество. Следовательно, в Украине право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его регистрации на основании правоустанавливающего документа.

Таким образом, завершающий этап оформления права собственности на жилой дом — получение правоустанавливающего документа на дом и регистрация на его основании права собственности.

Документы, необходимые для проведения

Перечень документов, которые нужно предоставить БТИ, в различных населенных пунктах разный. Но чаще всего в БТИ нужно подавать:

• заявление установленной формы (бланк заявления застройщик может получить в БТИ);
• копию документа, подтверждающего право собственности на землю, на которой построен дом;
• копию Свидетельства о соответствии;
• копию Акта о готовности.

Проведение технической инвентаризации является платной процедурой. Тарифы на ее оплату устанавливаются местными органами власти и поэтому различны в разных населенных пунктах.

Процедура регистрации (п. 3.1, 3.7, 3.8). Чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость, застройщик подает в БТИ следующие документы (пп. 1.6, 2.1, 2.3, 2.4, 2.5, 3.6, п. 6 Приложения 1 к п. 2.1 Временного положения):

• заявление установленного образца (бланк обычно предоставляют в БТИ);
• материалы технической инвентаризации (технический паспорт жилого дома). При этом, если техническая инвентаризация проводилась более чем за 12 месяцев до подачи заявления о регистрации прав, застройщику необходимо заказать в БТИ новую техническую инвентаризацию;
• правоустанавливающий документ (Свидетельство о собственности в оригинале и его нотариально удостоверенную копию);
• при подаче документов заявитель должен предъявить документ, который удостоверяет его личность, а если документы подаются представителем — доверенность.

Регистратор рассматривает представленные документы и принимает решение, на основании которого осуществляется внесение соответствующей записи в Реестр прав. На правоустанавливающем документе (Свидетельстве о праве собственности) делают отметку (штамп) о регистрации. Владельцу выдают Извлечение о регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Его оформляют на специальных бланках зеленого цвета. Вместе с Извлечением заявителю возвращают оригинал правоустанавливающего документа (Свидетельства о праве собственности).

Срок регистрации прав (п. 3.4 Временного положения). Рассмотрение заявления и регистрация осуществляются в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня получения БТИ заявления на регистрацию без учета срока проведения инвентаризационных работ. Процедура юридического оформления права собственности на жилой дом завершается получением зарегистрированного правоустанавливающего документа.

Извлечение о регистрации прав

Документ содержит следующие сведения:

• регистрационный номер недвижимого имущества;
• его адрес;
• назначение (название) недвижимого имущества;
• основания возникновения права собственности;
• особые отметки регистратора (данные о самовольно построенных, пристроенных или реконструированных объектах, наложении ареста, о нахождении имущества в налоговом залоге);
• сведения о собственнике имущества;
• дату выдачи Извлечения о регистрации прав собственности на недвижимое имущество;
• фамилию, имя, отчество регистратора;
• его подпись;
• подпись начальника БТИ или уполномоченного им лица;
• печать БТИ.

Нормативные документы:

• Гражданский Кодекс Украины (ГКУ), ст. 331, 376
• Кодекс Украины об административных правонарушениях (КоАП), ст. 97, п. 244-6
• Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1.07.2004 г. №1952-1У (п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 5)
• Постановление Кабинета Министров Украины «О порядке принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов» от 8.10.2008 г. №923 (п. 2, 3, 4, 7,12,16, 17; Приложения 1, 2, 3)
• Положение о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества, утвержденное Распоряжением Киевской городской государственной администрации №1820 от 31.08.2001 г. (п. 6,9,10,13,15,18,19)
• Временное положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное Приказом Минюста от 07.02.2002 г. за № 7/5 (п. 1.3,1.4,1.6, 1.7,1.9,1.10,2.1,2.3,2.4, 2.5,3.1,3.4,3.6,3.7,3.8,6; Приложение 1 к п. 2.1)